Novo decreto sobre HIS e HMP: o que muda e por que investidores devem redobrar a atenção

A Prefeitura de São Paulo publicou recentemente o Decreto nº 64.244/2025, alterando de forma significativa as regras para Habitações de Interesse Social (HIS) e Habitações de Mercado Popular (HMP). A nova regulamentação impõe limites mais claros sobre valores de venda, regras de locação e fiscalização, impactando diretamente incorporadores, investidores e operadores do mercado imobiliário que atuam com esse tipo de produto.

Com o avanço da verticalização em regiões centrais e a crescente demanda por habitação acessível, o decreto representa um ajuste de rota nas políticas habitacionais da cidade — e exige uma postura mais estratégica de quem pretende atuar ou permanecer competitivo nesse segmento.

Por que as regras mudaram?

As alterações surgem após uma série de investigações do Ministério Público que identificaram distorções na aplicação das faixas HIS e HMP, especialmente em empreendimentos com uso misto ou foco em locação. Foram constatadas práticas como:

• Comercialização de unidades para famílias com renda superior ao limite permitido;
• Venda de imóveis com preços muito acima da média esperada para moradias populares;
• Utilização indevida para locação de curta temporada, com valores inflacionados;
• Falta de critérios claros para precificação, abrindo margem para distorções no mercado.

Esses fatores provocaram pressão sobre o poder público, que respondeu com um decreto que visa resgatar a função social original dessas categorias habitacionais.

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O que muda com o Decreto nº 64.244/2025?

1. Teto de venda por categoria

Pela primeira vez, o município estabelece valores máximos de venda por faixa habitacional, corrigidos anualmente pelo INCC:

• HIS 1: R$ 266.000
• HIS 2: R$ 369.600
• HMP: R$ 518.000

Isso exige que incorporadores recalibrem os modelos financeiros e margens de lucro, considerando os novos limites desde a fase inicial de viabilidade dos projetos.

2. Locação com regras claras — e restrições

O decreto reconhece formalmente a possibilidade de locação de unidades HIS e HMP, trazendo segurança jurídica, mas também impõe regras estritas:

• Proibição da locação por curta temporada (ex: AirBnB);
• Aluguel mensal limitado a 30% da renda familiar máxima da faixa correspondente;
• Justificativa formal obrigatória para manter unidades desocupadas.

Valores máximos de aluguel permitidos:

• HIS 1: R$ 1.366,20
• HIS 2: R$ 2.732,40
• HMP: R$ 4.554,00

3. Fiscalização rigorosa da destinação

A Prefeitura intensificará os mecanismos de controle sobre o uso e ocupação das unidades, exigindo comprovação de que os imóveis estejam sendo destinados ao público-alvo correto.

O descumprimento das regras pode acarretar sanções administrativas e até ações judiciais, elevando o risco para investidores desatentos ou mal orientados.

4. Reconhecimento da locação como uso permitido

Antes tratada com ambiguidade, a locação de unidades HIS e HMP passa a ser expressamente reconhecida como possibilidade legal — desde que obedecidas as novas diretrizes. Isso resolve dúvidas recorrentes do setor e abre espaço para modelos de negócio baseados em renda, como Built to Rent e co-living, desde que ajustados aos limites legais.

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O que isso significa para o investidor?

O novo decreto muda o jogo. Mais do que cumprir exigências burocráticas, os players do mercado precisarão se adaptar a um cenário de maior regulação e fiscalização ativa.

Mesmo empreendimentos já licenciados ou em fase de obra devem ser reavaliados, pois os novos tetos de valor e regras de locação podem afetar diretamente o modelo financeiro, a precificação e o retorno esperado.

Como se preparar para o novo cenário?

Diante das mudanças, investidores e incorporadores devem agir com rapidez e prudência. Algumas ações estratégicas incluem:

• Revisar projetos em andamento com foco nos novos limites de venda e aluguel;
• Estabelecer controles rígidos de rastreabilidade e destinação das unidades;
• Revisar contratos de compra e locação, inserindo cláusulas alinhadas à nova legislação;
• Monitorar a atualização do INCC, que influenciará os valores-teto anualmente;
• Contar com assessoria jurídica e urbanística especializada, evitando surpresas e sanções.

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Conclusão

O Decreto nº 64.244/2025 representa uma mudança estrutural na forma como o mercado deve operar com HIS e HMP em São Paulo. Ele inaugura uma nova fase de responsabilidade, controle e transparência, o que, embora imponha limites, também oferece maior clareza e segurança jurídica para investidores sérios.

A chave para manter a rentabilidade está em antecipar-se às exigências, redesenhar estratégias e operar com inteligência regulatória. Quem estiver preparado terá vantagem competitiva em um mercado cada vez mais regulado — e valorizado.